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万博manbetx官网网页东二环,近10年房价涨幅何以超越深圳南山区?

万博app官网下载房产网 发布时间:2020.03.25来源:万博app官网下载房产网
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导语:纵观全国楼市,房价是一个区域价值的直观体现,发展潜力亦代表着未来该区域房价走势。有的区域凭借先天地理优势和城市核心资源取胜,房价始终位于城市巅峰,典型如深圳的福田区和上海的静安区;有的则是城市近年来重点发打造的新区,起步虽晚,但发展迅猛,房价涨幅也居于城市前列,深圳的南山区和上海的浦东区均为真实写照。
标签:   阳光城  榕心未来

NO. 1|壹

  纵观全国楼市,房价是一个区域价值的直观体现,发展潜力亦代表着未来该区域房价走势。有的区域凭借先天地理优势和城市核心资源取胜,房价始终位于城市巅峰,典型如深圳的福田区和上海的静安区;有的则是城市近年来重点发打造的新区,起步虽晚,但发展迅猛,房价涨幅也居于城市前列,深圳的南山区和上海的浦东区均为真实写照。

  随着中国经济的快速发展,国内的城市也随着纷纷崛起,迸发出了强劲的经济爆发力,区域的发展日新月异,深圳南山区和上海浦东区的发展,令全球艳羡,区域GDP甚至赶超整个城市。


深圳南山区


上海浦东区

  据CRIC数据统计,近十年时间,南山区以232%的房价涨幅居于深圳各区域前列,仅次于核心板块的福田区(毗邻香港);上海浦东区十年间上涨约174%,涨幅也居于上海各区域前三。显然,除了城市间的竞争,更接近本质的是地段竞争。


 

 
  对于万博manbetx官网网页而言,各板块间的房价较量与国内一线城市如出一辙。在万博manbetx官网网页房地产的发展进程中,传统中心城区,即以鼓楼台江区为核心的二环内,房价一直居于城市的最高位,但论涨幅,核心区却跑输万博manbetx官网网页多个板块。
 
  一方面,万博manbetx官网网页传统核心区从城市发展初期即占据着最优质的城市资源,生活配套齐全,早期房价基数相对较高,涨幅低于近几年迅猛发展的几个新区板块;另一方面,核心区土地面积小,且被群山阻碍,发展亦受阻,而东面和南面有大量的平地可以利用,所以改变过去城市发展的规划,提出“东进南扩、沿江向海”的大战略。
 
  正是如此,近年来我们看到了多个新区崛起带来的连锁效应,金山、东二环、奥体均是近几年万博manbetx官网网页大战略发展下的成熟产物。所以,从房价涨幅来看,这三个片区所在的板块涨幅为万博manbetx官网网页TOP3,其中东区板块更是以372%的涨幅一骑绝尘,板块房价也仅次于传统核心城区。

 
  而这背后,到底是什么支撑着这个板块的房价和近年来远超常态的涨幅?
 


NO. 2|贰

  城市新区的迅速崛起,科学的规划,政府的扶持、配套的落地、产业的入驻等缺一不可。
 
  例如深圳南山区和上海浦东区,从曾经的瞧不上到如今的高攀不起。深圳南山区,早前一直被认为特区里的郊区。但随着国家级开发区的规划和落地、深圳湾后海超级总部基地等相继落地,超高层商务群的打造,目前已集合了上百家上市公司,50多家跨国集团和一大批国内外的高新技术企业。而上海浦东区,在2013年建立浦东自贸区后,形成了陆家嘴金融贸易区、浦东自贸区双引擎发展,俨然成为上海的价值高地。

  随着万博manbetx官网网页市政府“东扩南进”大战略的继续推进,处于“沿江向海”跨越发展中轴线上的晋安区当之无愧是未来建设主攻方向,而紧扼城东的东二环更是核心所在。“为改变配套落后的”软肋“,最终晋安区政府决定走”配套先行“的发展路线。这也是该区域发展与其他区域最大的不同之处,也是其最大的亮点之一。

  在市政道路方面,东二环的方格路网布局结构将解决商圈最重要的交通问题,并将在万博manbetx官网网页城市形象方面发挥至关重要的作用。地铁4号线动工(万博manbetx官网网页换乘王)、机场专线开通、二环岳峰高架桥新建匝道桥和湖东路隧道通车,与五四路CBD连成一体。
 
  配套方面,东二环万博manbetx官网网址广场西区购物中心开业,填补了晋安区无大型城市综合体的空白,带动了整个东二环板块的经济和人气。不仅如此,在医疗、教育、体育、生态资源等其他配套设施方面,扶持力度和落地速度,也堪称万博manbetx官网网页新区的楷模。

 


板块内部分已落成配套

  如果说交通路网配套的落地和完善,是新区人口导入和基本条件,那么产业的建设更能推动板块的可持续发展。
 
  2020年3月5日,万博manbetx官网网页市政府公示了《万博manbetx官网网页市福兴经济开发区城市设计及控制性详细规划(修编)》,并强调福兴经济开发区将打造成都市新兴产业、创新型产业、智能智造等三大产业集聚发展的高品质生态智慧产业园。


福兴经济开发区效果图

  本次规划范围包含开发区核心产业发展区和晋安湖东部近期重点建设区域,规划总用地面积355.43 公顷,城市建设用地面积约342.23公顷。也是目前万博manbetx官网网页市中心位置相对核心的产业园,有先天地理优势,本片区可容纳居住人口约1.23 万人,规划就业人口约11.45万人。延续东二环板块从中心到外围的辐射,也是万博manbetx官网网页“东进南扩”中的重要进程之一。
 

 

NO. 3|叁

周边环境的大力改善,全面规划配套建设,产业的扶持与发展等,让东二环板块的区域焕新蜕变有了更多可能。东二环虽然起步晚,但赶上了“后地产”时代的好时机,开发商从原来的粗放型向精细化、品质化发展,该区域的楼盘品质将更超前,如今在万博manbetx官网网页限价背景下,二手房倒挂现象依然存在。

过去的十几年,对于投资者来说,房产无疑是优中之选,尤其是投资了潜力区域的投资者,财富翻番不在话下,例如前几年投资东二环房产的幸运者,在其他板块二手房价格回落的当下,依然笑傲市场。如今,房产很难重复以往的暴涨模式,对于固定资产而言,以往是靠房价的涨幅,租金收益只是锦上添花。但在房价回归健康发展的当下,首当其冲要考虑投资回报率。2018年上半年25城静态租金回报率显示,万博manbetx官网网页和厦门以1.4%和1%的回报率垫底。


 

  动辄数百万的房产,对于一般投资者而言门槛太高。所以前几年市面上兴起的小面积办公产品,以其低总价、门槛低的特点获得投资者青睐,其中不乏遍布郊区的该类产品。但是没有地段和产业的支撑,人流无法持续导入,也易陷入空置风险。

  另外,市面上同质化产品严重,有的虽有地段和人流做支撑,但后期运营差、体验感欠佳的产品会以另一种方式来告别市场。

  所以,有没有一种能集合地段优势、潜力区域、投资门槛低、且后期体验感好的产品呢?

 

NO. 4|肆

  据CRIC数据统计,万博manbetx官网网页供应以来的近十年时间40-70㎡的产品是市场主流,其次是20-40㎡,其中以30㎡居多,70-90㎡面积偏大,投资门槛较高。从数据来看,20㎡以下的办公产品供应量最少,仅0.25%,主要为乌山九巷的18㎡户型。该类产品一经面市便引起广泛关注,均价约38000,开盘当天即售罄,也创下了万博manbetx官网网页该单价段,办公类项目开盘的最好成绩。

  虽有成功的市场案例,但目前万博manbetx官网网页市面上办公产品基本为早期规划,即便想改成“爆款”户型,也因种种原因欠缺难以实现。而近期东二环板块的阳光城榕心未来,推出19㎡户型,这次又有什么不一样呢?
 
  首先,吸引笔者的自然是19㎡的罕见产品,再者是其有可能会实现“租金抵月供”。据数据统计,万博manbetx官网网页标准单套租金约为2300-2800元/月,但是购买一套类似的产品,总价在100万左右,租金回报率约为2%左右,且为了单身公寓牺牲购房资格的方式并不可取,所以这类产品近年来也逐渐淡出市场。
 
  通过仔细挖掘榕心未来产品特色,发现其与市面上的产品,除了面积段差异外,功能方面更具特色:

  首先,采用“未来都会社区原型”的开发理念来打造,从总平图来看,摒弃传统封闭式空间结构,给与更多公共空间,各空间承载着不同的功能。
 

  例如中层空间扩展出的空中连廊链接着两个建筑主体,矩形平台设置智能健身舱、休闲洽谈等多个功能区域,创造共享空间,打造丰富建筑形态,形成内部景观。
 

  而内部办公空间与外部城市空间互为呼应,五大景观场景作为公共空间,即“趣•享、趣•嗨、趣•办公、趣•瘦、趣•创”五大主推,拥有更为丰富的活动和社交空间。


效果图

  再者,社区架空层打造为内部会所,将户外完备的空间功能延续,在此可开展丰富多元的圈层活动,满足交友、派对、健身、办公等多重需求,形成良好的社区活动生态。


示意图

  除此之外,入户的设计也迎合年轻人的喜好,各个角度都洋溢着创意与青春气息:


入户效果图

  榕心未来与其说是万博manbetx官网网页市面上的创新型产品,不如看成是阳光城在“规模上台阶、品质树标杆”后的又演新一轮产品体系的更新迭代。秉承阳光城的高品质产品路线外,探索未来生活的解决方案,又赋予了生活新的定义。结合社区、产品、功能、空间来看,已然是目前市面上的罕见产品。
 

 
榕心未来区位图

  最后回到榕心未来项目本身,从楼盘所处的区位来看,处于东二环核心板块与福兴经济开发区的连接地带,距离四号地铁线站点——化工路约600米,既能享受东二环板块的成熟配套,未来也将承载福兴开发区和周边板块客户的需求。福兴开发区也是目前距离市中心最近的开发区,未来与宜家综合体共同形成包括创新综合服务中心、创智共享中心、产业服务中心的“四心”空间布局,可容纳居住人口约1.23 万人,规划就业人口约11.45万人。未来人气及发展可期。


约19㎡户型(装修示意图)

  而榕心未来近期主推的19㎡,4.5米层高产品,客户可根据自身要求,打造成各种多变空间。如若出租,按照2K左右的月供,几乎可实现以租养贷;对于租户来说,该类产品功能间齐全,社区配套完善与新颖,体验感佳,物业管理好,租金却低于市面上平均水平,何乐而不为?


结语
  正如前文所言,如今想通过投资房产,在短时间内实现资产翻番的机会太渺茫。但眼下全球经济形势动荡、股票风险犹存,货币频增发、导致通货膨胀等财富贬值现象开始蔓延。虽然房产很难重复以往的暴涨模式,但长期来看,仍可以作为“抵御通货膨胀”的长期性防御型固定资产。

  投资理财不能只放在一个篮子里,应合理安排,平均分配,例如将以往房产的重资产比例减轻,小额投入,后续若能稳定增长,也是对自己财富的一次保值与增值管理。

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  随着中国经济的快速发展,国内的城市也随着纷纷崛起,迸发出了强劲的经济爆发力,区域的发展日新月异,深圳南山区和上海浦东区的发展,令全球艳羡,区域GDP甚至赶超整个城市。


深圳南山区


上海浦东区

  据CRIC数据统计,近十年时间,南山区以232%的房价涨幅居于深圳各区域前列,仅次于核心板块的福田区(毗邻香港);上海浦东区十年间上涨约174%,涨幅也居于上海各区域前三。显然,除了城市间的竞争,更接近本质的是地段竞争。


 

 
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  正是如此,近年来我们看到了多个新区崛起带来的连锁效应,金山、东二环、奥体均是近几年万博manbetx官网网页大战略发展下的成熟产物。所以,从房价涨幅来看,这三个片区所在的板块涨幅为万博manbetx官网网页TOP3,其中东区板块更是以372%的涨幅一骑绝尘,板块房价也仅次于传统核心城区。

 
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  随着万博manbetx官网网页市政府“东扩南进”大战略的继续推进,处于“沿江向海”跨越发展中轴线上的晋安区当之无愧是未来建设主攻方向,而紧扼城东的东二环更是核心所在。“为改变配套落后的”软肋“,最终晋安区政府决定走”配套先行“的发展路线。这也是该区域发展与其他区域最大的不同之处,也是其最大的亮点之一。

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  如果说交通路网配套的落地和完善,是新区人口导入和基本条件,那么产业的建设更能推动板块的可持续发展。
 
  2020年3月5日,万博manbetx官网网页市政府公示了《万博manbetx官网网页市福兴经济开发区城市设计及控制性详细规划(修编)》,并强调福兴经济开发区将打造成都市新兴产业、创新型产业、智能智造等三大产业集聚发展的高品质生态智慧产业园。


福兴经济开发区效果图

  本次规划范围包含开发区核心产业发展区和晋安湖东部近期重点建设区域,规划总用地面积355.43 公顷,城市建设用地面积约342.23公顷。也是目前万博manbetx官网网页市中心位置相对核心的产业园,有先天地理优势,本片区可容纳居住人口约1.23 万人,规划就业人口约11.45万人。延续东二环板块从中心到外围的辐射,也是万博manbetx官网网页“东进南扩”中的重要进程之一。
 

 

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周边环境的大力改善,全面规划配套建设,产业的扶持与发展等,让东二环板块的区域焕新蜕变有了更多可能。东二环虽然起步晚,但赶上了“后地产”时代的好时机,开发商从原来的粗放型向精细化、品质化发展,该区域的楼盘品质将更超前,如今在万博manbetx官网网页限价背景下,二手房倒挂现象依然存在。

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  动辄数百万的房产,对于一般投资者而言门槛太高。所以前几年市面上兴起的小面积办公产品,以其低总价、门槛低的特点获得投资者青睐,其中不乏遍布郊区的该类产品。但是没有地段和产业的支撑,人流无法持续导入,也易陷入空置风险。

  另外,市面上同质化产品严重,有的虽有地段和人流做支撑,但后期运营差、体验感欠佳的产品会以另一种方式来告别市场。

  所以,有没有一种能集合地段优势、潜力区域、投资门槛低、且后期体验感好的产品呢?

 

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  据CRIC数据统计,万博manbetx官网网页供应以来的近十年时间40-70㎡的产品是市场主流,其次是20-40㎡,其中以30㎡居多,70-90㎡面积偏大,投资门槛较高。从数据来看,20㎡以下的办公产品供应量最少,仅0.25%,主要为乌山九巷的18㎡户型。该类产品一经面市便引起广泛关注,均价约38000,开盘当天即售罄,也创下了万博manbetx官网网页该单价段,办公类项目开盘的最好成绩。

  虽有成功的市场案例,但目前万博manbetx官网网页市面上办公产品基本为早期规划,即便想改成“爆款”户型,也因种种原因欠缺难以实现。而近期东二环板块的阳光城榕心未来,推出19㎡户型,这次又有什么不一样呢?
 
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  例如中层空间扩展出的空中连廊链接着两个建筑主体,矩形平台设置智能健身舱、休闲洽谈等多个功能区域,创造共享空间,打造丰富建筑形态,形成内部景观。
 

  而内部办公空间与外部城市空间互为呼应,五大景观场景作为公共空间,即“趣•享、趣•嗨、趣•办公、趣•瘦、趣•创”五大主推,拥有更为丰富的活动和社交空间。


效果图

  再者,社区架空层打造为内部会所,将户外完备的空间功能延续,在此可开展丰富多元的圈层活动,满足交友、派对、健身、办公等多重需求,形成良好的社区活动生态。


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榕心未来区位图

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  而榕心未来近期主推的19㎡,4.5米层高产品,客户可根据自身要求,打造成各种多变空间。如若出租,按照2K左右的月供,几乎可实现以租养贷;对于租户来说,该类产品功能间齐全,社区配套完善与新颖,体验感佳,物业管理好,租金却低于市面上平均水平,何乐而不为?


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  正如前文所言,如今想通过投资房产,在短时间内实现资产翻番的机会太渺茫。但眼下全球经济形势动荡、股票风险犹存,货币频增发、导致通货膨胀等财富贬值现象开始蔓延。虽然房产很难重复以往的暴涨模式,但长期来看,仍可以作为“抵御通货膨胀”的长期性防御型固定资产。

  投资理财不能只放在一个篮子里,应合理安排,平均分配,例如将以往房产的重资产比例减轻,小额投入,后续若能稳定增长,也是对自己财富的一次保值与增值管理。

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